Taks ve Kaks Nedir? Farkları Nedir? Hesaplama Nasıl Yapılır?

Derya26 Kasım 2022

İçindekiler

Arsa geliştirirken projenin çerçevesini iki temel katsayı belirler: TAKS ve KAKS. İlki zemindeki taban oturumunu, ikincisi toplam emsale tabi inşaat alanını sınırlar. Plan notları, çekme mesafeleri ve yükseklik kısıtlarıyla birlikte okunduğunda doğru kütle, doğru kat sayısı ve doğru bağımsız bölüm karışımı ortaya çıkar.

TAKS Nedir? Mantığı Nedir?

TAKS, arsanın zemininde kaplayabileceğiniz taban alanı yüzdesini sınırlar. Taban Alanı Kat Sayısı, parsel alanına uygulanır ve azami oturum alanını verir. Örneğin %30 TAKS, 1.000 m² parselde en fazla 300 m² taban oturumuna izin verir. Bu sınır; peyzaj, yangın güvenliği ve açık alan sürekliliği için konur.

Tanım: Arsa zemininde kaplanabilen azami taban alanı oranı.
Birim: Yüzde ya da ondalık (örnek 0,30 = %30).
Etkisi: Blok sayısı, kütle yerleşimi, bahçe–otopark dengesi.
Kritik eşik: %25–%40 arasında yerleşim esnekliği belirgin şekilde değişir.

TAKS, zeminde yayılabileceğiniz alanı sınırlar; bahçe, otopark ve servis alanlarını daha ilk durumda doğru paylaştırmanızı sağlar.

KAKS (Emsal) Nedir? İnşaat Alanı Sınırı

KAKS, parselde üretebileceğiniz toplam emsale tabi inşaat alanını belirleyen katsayıdır. Parsel alanı ile çarpılarak “emsal inşaat alanı” bulunur. Örneğin 1,80 KAKS ve 1.000 m² parselde azami emsal alan 1.800 m²’dir. Bu toplam, kat adedi ve kat büyüklüğü arasında paylaştırılır. Plan notları, bazı alanları emsal dışında tutabilir; ayırmayı baştan yapın.

Tanım: Parsel × KAKS = emsale tabi toplam alan.
Birim: Ondalık katsayı (1,00; 1,80; 2,40 gibi).
Etkisi: Daire/mağaza adedi, gelir projeksiyonu, finansman.
Kritik eşik: 1,00–2,50 bandı kent içi yoğunluğu pratikte belirler.

KAKS, proje büyüklüğünün tavanını koyar; kat sayısı ve yükseklik, bu tavanı verimli kullanmanın araçlarıdır.

TAKS ve KAKS Arasındaki Farklar

TAKS zemindeki yayılmayı, KAKS ise toplam üretilebilir alanı anlatır. Birini yükseltip diğerini düşürmek, aynı toplamı farklı kat yükseklikleri ve blok yerleşimleriyle yakalamanızı sağlar. Ancak çekmeler ve yükseklik sınırı, kağıt üzerindeki esnekliği sınırlayabilir. Kararı, parsel geometrisi ve komşuluk koşullarıyla birlikte verin.

Kıstas	TAKS	KAKS (Emsal)
Kapsam	Zemin oturum sınırı	Toplam emsale tabi alan
Birim	Yüzde/ondalık (0,30)	Ondalık katsayı (1,80)
Ana etki	Blok yerleşimi	Daire/mağaza adedi
Duyarlılık	Çekmeler, bahçe–servis	Plan notları, hariç alanlar
Tipik aralık	0,20–0,40	1,00–2,50
Hızlı soru	Zeminde ne kadar?	Toplam kaç m²?

TAKS yerleşim, KAKS yoğunluk bilgisidir; ikisini birlikte tartmadan kütle ve kat sayısına karar vermeyin.

Hesaplama Nasıl Yapılır? Adım Adım Yöntem

Önce parsel alanını ve imar durumunu doğrulayın. Ardından TAKS ile azami taban oturumunu bulun. KAKS ile toplam emsal alanı hesaplayın ve tasarladığınız kat adedine eşit paylaştırarak brüt kat büyüklüklerini test edin. Çekmeler ve yükseklik sınırını pafta üzerinde sınayın; emsale dahil–hariç alanları ayrı izleyin.

Adım 1: Parsel alanını, İmar Durumu belgesini ve plan notlarını teyit edin.
Adım 2: TAKS × parsel = azami taban oturumu (m²).
Adım 3: KAKS × parsel = emsale tabi toplam alan (m²).
Adım 4: Toplam alanı hedef kat sayısına bölün; kat başına brüt alanı görün.
Adım 5: Çekmeler, merdiven çekirdeği ve otopark şartını aynı anda test edin.
Adım 6: Emsale giren–girmeyen alanları tabloda ayırın; revizyon payı %3–%5 bırakın.

Bu sıralama, tasarım revizyonlarını azaltır ve belediye ön görüşlerinde hız kazandırır.

Hesaplama Örnekleri ve Senaryolar

Örnek 1: 1.000 m² parsel, TAKS 0,30, KAKS 1,80. Azami taban 300 m², toplam emsal 1.800 m². 5 kat hedefinde kat başına ~360 m² brüt gerekir; çekmeler uygunsa çözüm rahattır.

Örnek 2: 600 m² parsel, TAKS 0,40, KAKS 1,20. Azami taban 240 m², toplam emsal 720 m². 3 katlı kurguda kat başına ~240 m² gerekir; küçük parselde yan–arka çekmeler kritikleşir. Küçük parselde çekme belirleyicidir.

Senaryo	Parsel (m²)	TAKS	KAKS	Azami taban (m²)	Toplam emsal (m²)	Muhtemel kat adedi
A	1.000	0,30	1,80	300	1.800	5–6
B	600	0,40	1,20	240	720	3
C	2.000	0,25	2,00	500	4.000	7–8
D	800	0,35	1,50	280	1.200	4–5

Tablodaki değerleri kendi parselinizle değiştirerek dakikalar içinde gerçekçi bir ön fizibilite üretebilirsiniz.

Emsale Dahil–Hariç Alanlar (Dikkat Edilmesi Gerekenler)

Her metrekare emsale girmez; plan notları belirleyicidir. Zemin altı kapalı otoparkın belirli kısımları, sığınak ve tesisat şaftları çoğu senaryoda hariç sayılır. Daire içi yaşama alanları, kapalı teras ve kat holleri genellikle dahildir.

Alan türü	Durum
Daire içi yaşama alanları	Dahil
Ortak koridor ve asansör holleri	Dahil
Kapalı teras/kapalı balkon	Dahil
Kapalı otopark (zemin altı, plan notuna göre)	Hariç
Sığınak	Hariç
Tesisat şaftı	Hariç
Ortak sosyal tesis	Değişken
Açık balkon/çıkma	Değişken

“Hariç” kabul ettiğiniz her alanı plan notu maddesine dayandırın; ruhsatta sonradan emsale eklenme riski yüksektir.

Çekme Mesafeleri, Kat Adedi ve Yükseklik Etkisi

Çekme mesafeleri, pratikte taban oturumunu daraltır ve kütleyi yeniden şekillendirir. Yükseklik ve kat adedi sınırı, KAKS’ı teoride dolu görünse bile pratikte kullanamamanıza yol açabilir. Köşe parsellerde ön–yan çekmeler farklılaşır; bitişik nizamlarda komşu duvar koşulları öne çıkar. Kütleyi, çekme kutusunun içine sığdırarak kurun.

Ölçü örneği: Ön bahçe 5,00 m (yerel nota bağlı), yan–arka çekmeler parsel ve yola göre değişir.
Etkisi: Taban küçülür; çekirdek konumu ve otopark rampası yeniden düşünülür.
Risk: Yükseklik sınırı, hedef kat adedini düşürebilir.
Çözüm: Kademeli kütle, çekme–güneş–rüzgâr uyumlu yerleşim.

Çekme ve yükseklik kısıtları, katsayılardan daha serttir; tasarımda en önce bu iki başlığı doğrulayın.

Konut, Ticaret ve Karma Projede Strateji

Fonksiyon, aynı KAKS ile bambaşka sonuçlar üretir. Konutta kompakt çekirdek ve dengeli daire derinliği verimi artırır. Ticarette kolon aks aralığı, vitrin cephesi ve galeri boşlukları emsali tüketebilir. Karma projede zemin ticaret–üst konut senaryosu, otopark ve sirkülasyon alanlarını büyütür; emsal dışı imkanlar kritikleşir.

Avantaj: Konutta kompakt çekirdek ile brüt–net verim artar.
Dezavantaj: Ticarette galeri ve atrium, emsal tüketir.
Ne zaman? Karma projede otopark şartını ilk eskizde çözün.
Hedef oran: %68–%78 brüt–net verim aralığı.

Kullanım türünü erken netleştirmek, aynı KAKS ile daha yüksek satışa dönüşen ve daha az atıl alan üreten planlar sağlar.

Köşe Parsel, İç Parsel ve Üç Cepheli Parsellerde Senaryolar

Köşe parseller iki yola cephe verdiği için ön–yan çekmeler birlikte işler ve taban oturumunu daraltsa da daha çok cephe sunar. İç parseller tek caddeye bakar; çekmeler daha öngörülebilir olduğundan plan kurgusu stabildir, ancak cephe uzunluğu sınırlanabilir. Üç cepheli (üç yola komşu) parsellerde üç ayrı çekme birden uygulanır; taban küçülür ama vitrin ve doğal aydınlık artar. Bu farklar TAKS kullanımını doğrudan etkiler; KAKS aynı kalsa bile kütle yerleşimi ve verim değişir. Son kararı parsel geometrisi, çekme ölçüleri ve otopark çözümü birlikte belirler; önce çekme kutusunu netleştirin. Avantajlar ve dezavantajlar:

Köşe: Etkin taban kaybı %5–%12; vitrin ve aydınlık çok güçlü.
İç: Etkin taban kaybı %0–%5; plan kurmak en kolay.
Üç cepheli: Etkin taban kaybı %10–%18; görünürlük ve gün ışığı maksimum.

Parsel türü	Çekme karmaşıklığı	Taban oturumu (görece)	Cephe ve vitrin	Doğal aydınlık	Verim riski
Köşe	Orta	Orta	Yüksek	Yüksek	Orta
İç	Düşük	Yüksek	Orta	Orta	Düşük
Üç cepheli	Yüksek	Düşük	Çok yüksek	Çok yüksek	Yüksek

İpucular:
- Köşe ve üç cepheli parsellerde zemin katı ticaret kurgulayıp üstleri konut/ofis yapmak verimi dengeleyebilir.
- İç parselde çekirdeği ortalamak, uzun koridor ve ölü hacmi azaltır.
- Üç cepheli parselde köşe kırığını 45° ya da kademeli cepheyle çözmek, çekme kaybını telafi edebilir.

Parsel türü aynı KAKS ile farklı sonuç verir; kütleyi çekmelere sığdırıp cephe değerini maksimize edin.

Ayrık–Bitişik–Blok Nizamın TAKS ve KAKS’a Etkileri

Ayrık nizamda dört yönde çekme uygulanır; komşudan ayrılmak yangın ve ışık konforu sağlar fakat taban küçülür. Bitişik nizamda yan komşu sınırlarına oturulur; taban genişler, kat kurgusu rahatlar, ancak iç aydınlık ve havalandırma için avlu/ışıklık ihtiyacı doğar. Blok nizama belediye tanımlı aks ve kitle ölçüleri yön verir; çoğu zaman tek parsel gibi bütüncül karar alınır. Bu düzenler TAKS’ı fiilen değiştirir; KAKS sabit kalsa bile aynı toplam alan farklı kat sayılarıyla dağılır. Nizam kararı, verim ve uygulama maliyeti üzerinde belirleyicidir; nizamı erken kesinleştirin.

Nizam	Çekme sayısı	Taban kullanım	Doğal aydınlık	Proje verimi	Not
Ayrık	4 yönde	Düşük–Orta	Yüksek	Orta	Konfor yüksek, taban dar
Bitişik	1–2 yönde	Yüksek	Orta–Düşük	Yüksek	Avlu/ışıklık kritik
Blok	Kurala bağlı	Orta	Orta	Orta–Yüksek	Büyük parselde güçlü

Yangın, Erişilebilirlik ve Asansör Standartlarının Emsale Etkisi

Yangın güvenliği için kaçış merdivenleri, yangın holleri ve basınçlandırma hacimleri gereklidir; çoğu senaryoda bu alanlar emsale dahildir ve toplam alanı yükseltir. İki merdiven zorunluluğu veya yangın dayanımı gereği merdiven kovası büyüdükçe satılabilir alan daralır; erken koordinasyon kaybı büyütür. Erişilebilirlik standartları rampa eğimleri, kapı net açıklıkları ve ortak alan boyutlarıyla alan tüketir; doğru kurguyla sirkülasyon verimi artar. Asansör sayısı, kabin ölçüsü ve makine dairesi konumu çekirdeğin boyutunu belirler; kabin sayısını trafik hesabı ile doğrulamak verimi yükseltir. Tüm bu unsurlar KAKS’ı tüketir; doğru çözüm satılabilir neti korur ve emsal verimini artırır.

Bileşen	Emsale etkisi	Tasarım notu
Yangın merdiveni ve hol	Genelde dahil	Genişlik–yükseklik standardını erken doğrulayın
Basınçlandırma odası/şaft	Genelde dahil	Şaftları birleştirip düşey süreklilik sağlayın
Yangın güvenlik hacmi (refüj)	Değişken	Plan notuna göre istisna olabilir
Asansör kuyusu ve hol	Genelde dahil	Kabin sayısını trafik hesabı ile optimize edin
Asansör makine dairesi	Değişken	Çatı üstü kütle–yükseklik sınırına dikkat
Erişilebilirlik rampası	Değişken	Eğim %6–%8 bandını aşmayacak şekilde kurgulayın
Duman tahliye şaftı	Genelde dahil	Şaftları ortak çekirdekte gruplayın

Kentsel Dönüşümde Emsal Artışı ve Sınırlar

Kentsel dönüşüm projelerinde emsal artışı; riskli yapıların yenilenmesini teşvik etmek için plan notlarıyla tanımlanır, ancak her belediyede içerik ve üst sınırlar değişir. Artış çoğunlukla belirli oranlar veya koşullu (parsel büyüklüğü, yola terk, donatı alanı üretimi gibi) mekanizmalarla verilir. Aynı bölgede bile ada bazlı birleşmede daha yüksek, tek parselde daha düşük artış söz konusu olabilir. Emsal artışı toplam alanı büyütürken otopark, altyapı ve sosyal donatı yükümlülükleri de büyür; maliyet–gelir dengesini birlikte ele alın. Dönüşümde gerçek kazanım, artış kadar uygulama koşullarını sağlamak ile ilgilidir; şartları baştan masaya koyun.

Durum	Beklenen emsal etkisi	Gerekli yaklaşım
Tek parsel dönüşüm	Düşük–Orta artış	Mevcut çekme ve yükseklikle gerçekçi kütle üretin
Ada/parsel birleşmesi	Orta–Yüksek artış	Ortak otopark ve servisle verimi artırın
Donatı alanı üretimi	Koşullu artış	Kamusal alan karşılığını netleştirin
Tarihi doku/koruma	Kısıtlı artış	Yükseklik ve cephe oranlarına hassas yaklaşın
Çok eğimli arazi	Değişken	Kademeli kütle ve kot oyunlarıyla verimi koruyun

Dönüşümde kazanım, emsal artışı ile uygulama şartlarının dengelenmesine bağlıdır; önce koşulları, sonra oranı konuşun.

Sık Yapılan Hatalar ve Çözümler

Tek bir katsayıya odaklanmak, projeyi ruhsatta sıkıştırır. Çekmeleri çizmeden kütle belirlemek, kat azalması ve verim kaybı yaratır. Emsal dışı alanları aşırı varsaymak, ruhsatta metrekare kaybına döner. Statik–mekanik koordinasyonu geciktirmek, şaft ve asansör alanlarını büyütür.

Hata: TAKS’a göre yayılıp KAKS’ı unutmak. Çözüm: Toplamı önceleyin, kat başına brüt alanı test edin.
Hata: Çekmeleri ihmal etmek. Çözüm: Paftada çekme kutusunu çizmeden kütle kurmayın.
Hata: Hariç alanları abartmak. Çözüm: Plan notu maddesiyle belgeleyin.
Hata: Otoparkı sona bırakmak. Çözüm: Rampa ve dönüş yarıçapını ilk eskizde çözün.

Her varsayımı plan notu, çizim ve hesapla destekleyin; aksi halde ruhsatta sürpriz metrekare kesintileri yaşanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Yüzde mi ondalık mı kullanmalıyım?

Uygulamada en az hata için tek birim kullanın; projede ve raporlarda TAKS değerini ya sürekli yüzde ya da sürekli ondalık olarak yazıp karıştırmayın. Kararınızı başta belirleyip tüm paydaşlara aynı formatı dayatın.

KAKS nasıl kat adedine dönüşür?

Önce toplam emsale tabi alanı bulun, sonra hedef kat adedine bölerek kat başı brüt alanı elde edin. Bu değeri çekme, çekirdek ve otopark kısıtlarıyla aynı anda test edip gerçekçi kat sayısını netleştirin.

Eğimli arazide taban hesabı nasıl değişir?

Kot farkı büyük parsellerde taban oturumunu, özellikle giriş kotu seçimi belirler. Bu durumda taban alanı kat sayısı ile bulunan azami oturumu, düşey sirkülasyon ve rampa kayıplarını da ekleyerek yeniden dengelemeniz gerekir.

Açık balkonlar ne zaman toplam alana dahil edilir?

Ölçüsüne ve kapatma durumuna göre belediyeden belediyeye değişir. Plan notunuzda açıkça “dahil” yazıyorsa emsal hesabına girer; aksi halde ölçü sınırları ve cephe düzeniyle istisna sağlanabilir.

Kapalı otoparkın sayımı nasıl yapılır?

Zemin altındaki bölümlerin bir kısmı istisna olabilir; ancak rampalar, kolon adaları ve depo bölmeleri çoğu zaman toplamdan düşülmez. Yerel tanımınız “emsale dahil alan” olarak yazılmışsa, çizim–hesap uyumunu özenle koruyun.

Çekme mesafeleri arttığında neyi kaybederim?

Taban oturumu daralır; koridor ve çekirdek oranı büyür. Toplam üretilebilir alan sabit kalsa da KAKS’ı katlara dağıtırken plan verimi düşebilir; daha fazla kat veya kademeli kütle gerekecektir.

Köşe parselin gerçek avantajı nedir?

Çoklu cephe, aydınlık ve ticari görünürlük getirir. Fakat iki yönde çekme uygulandığı için TAKS ile sığacağınız taban küçülebilir; çözümü zemin ticaret–üst konut karmasıyla dengeleyin.

Bodrum katlar toplamda nasıl değerlendirilir?

Kullanım amacına bağlıdır: teknik hacimler ve sığınak çoğu yerde hariç sayılırken, bağımsız bölüm kurguları genellikle dahil olur. Plan notu “emsal dışı” dediği alanları çizimde ayrı renkle takip etmek hataları azaltır.

Arsa tevhidi verimi artırır mı?

Genelde evet; daha geniş bir taban ve ortak otopark, kat düzenini rahatlatır. Ayrıca yapı yaklaşma sınırları azaltıldığı için KAKS dağılımını daha dengeli ve satılabilir metrekareyi daha yüksek kurabilirsiniz.

Tek cepheli iç parsellerde plan nasıl kurulur?

Doğal ışığı derine taşımak için sığ plan ve kısa koridor tercih edin. Çekirdeği merkezden hafif kaydırarak TAKS sınırı içinde kalırken cepheye değerli işlevleri yerleştirin.

Plan notu revizyonunda hangi tutum doğru?

İlk olarak eski ve yeni metinleri madde madde karşılaştırın; etkilenen çizimleri ayrı dosyada güncelleyin. Beklenen emsal artışı için otopark, altyapı ve sosyal donatı yükümlülüklerini de eşzamanlı revize edin.

Asansör sayısı nasıl belirlenir?

Önce dolaşım yoğunluğunu ve pik saat kuyruk hedefini tanımlayın. Sonra çekirdeği büyütmeden kabin sayısını dengede tutarak KAKS tüketimini sınırlayın; makine dairesi ve havalandırmayı tek kütlede birleştirin.

Konuttan ofise dönüşümde risk nedir?

Tavan yükseklikleri, yangın ve otopark şartları artar; dolaşım alanları genişler. Bu nedenle emsal aynı kalsa da net satılabilir metrekare düşebilir; revize fonksiyon karışımıyla denge kurmak gerekir.

Çatı piyesleri nasıl sayılır?

Kapatma biçimi, korkuluk yüksekliği ve çekme koşulları belirleyicidir. Plan notu “emsale tabi” diyorsa çatı içi hacimler toplam alana eklenir; açık teraslar ise ölçü kriterlerine göre istisna kazanabilir.

Atrium ve galeri boşluğu verimi nasıl etkiler?

Prestij ve yön bulma kolaylığı sağlar ama dolaşım ve cephe lehine alan kaybettirir. Bu boşlukları sınırlı tutarak KAKS tüketimini kontrol edin; katlar arası görsel ilişkiyi noktasal çözümlerle sağlayın.

Zemin katta geniş vitrin istersem neye dikkat etmeliyim?

Geniş açıklıklar kolon aksını büyütebilir; üst kat planları etkilenir. Zemin–üst kat ayrımını kademeli yapıp TAKS sınırını zorlamadan, giriş ve rampa konumunu erken kesinleştirin.

Prefabrik ya da çelik yapıda katsayılar değişir mi?

Taşıyıcı türü genelde katsayıyı değiştirmez; değişen, aks aralığı ve çekirdek yerleşimidir. Bu nedenle inşaat alanı kat sayısı aynı kalsa bile plan verimi malzeme seçimine göre farklı sonuç verir.

Yönetmelik değişti, başvuru yapmıştım; ne olur?

Esas alınan tarih çoğu zaman başvuru teslimidir; ancak eksik evrak/ret gibi durumlarda yeni kurallar devreye girebilir. Toplam alanı etkileyen KAKS ve istisnaları güncel metinle tekrar teyit edin.

Yığma taşıyıcı sistemde plan kararları nasıl etkilenir?

Kalın duvarlar ve küçük açıklıklar dolaşımı kısıtlar; çekirdek yerleşimi dikkat ister. Tabanı büyütmek yerine kompakt planla TAKS sınırına uygun, kısa koridorlu çözümler geliştirin.

Manzara cephesini büyütmek verime zarar verir mi?

Geniş cephe konfor ve değer yaratır; fakat derinlik artarsa sirkülasyon çoğalır. Aynı toplamı kullanırken KAKS kaybını önlemek için kısa derinlik–geniş cephe dengesi kurun.

Dönüşümde hak sahipleri için adil dağıtım nasıl kurulur?

Önce mevcut bağımsız bölümlerin metrekare ve değer haritasını çıkarın, sonra artan toplamı şeffaf bir sistemle paylaştırın. Bölüşümde emsal artışı kaynaklı kazancı, teknik ve sosyal yükümlülüklerle birlikte dengeleyin.

Yükseklik sınırı hedef kat sayısını düşürürse ne yapmalıyım?

Kat yüksekliğini optimize ederek mekanik şaft ve döşeme detaylarını inceltin. Aynı toplamı kullanmak için KAKS dağılımını daha fazla blok veya kademeli kütle ile yeniden kurun.

Proje sonunda ruhsatta metrekare fazlası çıkarsa nasıl yönetilir?

Önce farkın kaynağını (çizim–metraj–ölçü) izole edin, sonra revize pafta ve hesapla başvurun. Fazla oturum görünüyor ise TAKS içinde kalmak için blok veya balkon/trafik alanlarında düzenleme yapın.

Otopark yükümlülüğünü karşılayamazsam seçeneklerim neler?

Zemin altı çözümünü derinleştirip rampa ve dönüş yarıçaplarını iyileştirin; ortak otopark veya ada içi çözüm arayın. Toplam alan dağılımını değiştirip KAKS tüketimini daha az yer kaplayan fonksiyonlara kaydırmak da bir yöntemdir.