İrtifak Hakkı Nedir? İrtifak Hakkı Nasıl Kaldırılır?

İrtifak hakkı; bir taşınmaz üzerinde, başka bir taşınmazın veya kişinin yararlanması için getirilen sınırlı aynî haktır. Temel mantık, malikin mülkiyet yetkilerinden bazılarının sınırlandırılması ve belirli bir yararın sürekli şekilde güvence altına alınmasıdır. Örneğin komşu parselin yola çıkabilmesi için geçit verilmesi, çatıda güneş paneli için üstten yararlanma, bir fabrikanın su hattını geçirme ihtiyacı gibi durumlar irtifak konusudur. Örnek türler:

• Resmî senet ve tescil ile kurulur; bazı hallerde mahkeme kararıyla tesis edilir.
• Geçit (yola çıkış), mecra (su, enerji, atık hatları), kaynak, üst (üstten yararlanma), intifa (tam yararlanma), oturma/sükna (konutta oturma).
• Taşınmaza bağlı (arsa lehine) veya şahsa bağlı (belirli kişi lehine) olabilir; süreli ya da süresiz kurulabilir.

İrtifak Hakkının Tanımı ve Amacı

İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde başkası lehine kurulan ve malikin yetkilerini belirli ölçüde sınırlayan sınırlı aynî haktır. Amacı; komşu taşınmazın yola çıkabilmesi (geçit), su–enerji–atık hatlarının güvenli biçimde geçirilmesi (mecra), bir yapının üstten/altan yararlanması (üst), ya da bir kişinin taşınmazdan tam veya kısmi yararlanmasını (intifa, oturma) sürekli ve tapuda güvence altına alarak çözüme kavuşturmaktır. Böylece “kişiler değişse bile” hak ve yükümlülükler tapudaki şerh sayesinde korunur; ihtilaflar en baştan sınırları çizilmiş teknik tariflerle önlenir. Gerekli nedenler:

• Erişim ve altyapı güvencesi: Yola çıkışı olmayan parsellere geçit, projelere su–elektrik–telekom hattı.
• Yatırımın korunması: Güneş paneli, anten, köprü ayağı gibi üstten/altan yararlanmaların uzun vadeli güvenliği.
• Komşuluk barışı: “En az külfetli güzergâh” ilkesiyle tarafların dengelenmesi, ileride çıkacak uyuşmazlıkların azaltılması.
• Değer artışı: Erişilebilirlik ve altyapı tamamlandıkça her iki taşınmazın da piyasa değeri güçlenir.
• Uygulamaya Yönelik İpuçları
  • Kuruluşta resmî senet, açık tanım ve kroki şarttır; güzergâh belirsizse sorun büyür.
  • Kullanım sınırı, bakım sorumluluğu, masraf paylaşımı, süre ve sona erme hâlleri metne açıkça yazılmalıdır.
  • Zamanla amaç ortadan kalkarsa (örneğin imar yolu açılırsa) terkin gündeme gelir; önce rıza, olmazsa mahkeme yoluna gidilir.

İrtifakın Kullanım Kuralları ve Komşuluk Hukuku İlkeleri

İrtifak; komşuluk ilişkilerinde denge kuran, “yarar–külfet”i adil biçimde dağıtan bir araçtır. Kullanımda iki ana eksen vardır: sözleşme ve şerhte yazan sınırlar ile komşuluk hukuku ilkeleri. Hakkı kullanan taraf, amacın gerektirdiği ölçüde yararlanmalı; yükümlü malik ise bu kullanımı engellememeli, fakat gereksiz zarara da katlanmamalıdır.

• Temel ilkeler
  • En az külfet ilkesi: Güzergâh, genişlik, müdahale alanı ihtiyacı kadar olmalı; fazlası uygulanmamalı.
  • Dürüstlük ve özen: Hat döşemesi, bakım ve onarım çalışmaları çevreye en az zarar verecek şekilde yapılmalı; çalışma bittikten sonra zemin eski hâline getirilmelidir.
  • Bildirim ve erişim: Acil olmayan müdahalelerde makul süre önce bildirim yapılmalı; erişim saatleri, güvenlik tedbirleri ve çevre düzeni gözetilmelidir.
  • Zararın giderilmesi: Kullanım sırasında oluşan hasar, kusurlu olan tarafından giderilir; değer kaybı doğuyorsa makul tazmin prensibi uygulanır.
  • Amaç dışı kullanım yasağı: Geçit yalnız geçiş içindir; depolama/park alanına dönüştürülemez. Mecra koridoru dışında kazı yapılamaz.
• Uygulama rehberi
  • Geçit: Genişliği ve güzergâhı şerhe uygunsa kalıcı engel konulamaz; mevsimsel bakım (kar temizliği, çukur doldurma) yararlanan tarafından yapılır.
  • Mecra: Arıza müdahalesi öncesi malike haber verilir; hat sağında–solunda belirlenen müdahale şeridine sürekli yapı dikilmez.
  • Üst hakkı: Yük taşıma sınırı ve bakım periyodu sözleşmede yazılı olmalı; süresi bitince söküm ve eski hâle getirme yükümlülüğü doğar.
  • Kaynak: Debi ölçümü düzenli yapılır; kurak dönemde öncelik ve paylaşım kuralları açıkça belirlenmelidir.
  • İntifa/oturma: Tam yararlanma hakkı kapsamı aşılmadan kullanılır; malik “çıplak mülkiyet” sahibidir, büyük onarım masrafları metne göre paylaştırılır.
• Senaryolar
  • Geçitte park edilen araçlar geçişi engelliyor: Bu, amaç dışı kullanım ve engelleme sayılır; kalıcı/tekrarlayan engeller kaldırılmalıdır.
  • Mecra hattında acil arıza: Önceden bildirim mümkün değilse, güvenlik önlemleri alınarak acil müdahale yapılır; iş bitiminde zemin düzeltilir.
  • Üstte yük artışı talebi: Sözleşmede yazan sınır artırılmak isteniyorsa tarafların yeni anlaşması gerekir; tek taraflı yük artışı yapılmaz.

Konu	Hak Sahibi (Lehine)	Yükümlü Malik (Aleyhine)	Ortak İlke
Kullanım sınırı	Amaca uygun ve ölçülü yararlanma	Engellememek, sınırlandırmamak	En az külfet
Bakım–onarım	Gerekli işleri yapmak	Makul erişime izin vermek	Zemin eski hâline getirilir
Bildirim	Müdahale öncesi haber verme	Gerekli kolaylığı sağlama	Yazılı bildirim tercih edilir
Zarar–tazmin	Kusursuzsa sorumlu olmaz	Kusurlu davranıştan kaçınma	Zarar veren giderir
Amaç dışı kullanım	Yasak	Yasak	Sözleşme/şerh sınırı esastır

İrtifak Türleri ve Uygulama Alanları

İrtifaklar taşınmaza bağlı (bir parsel lehine) ya da şahsa bağlı (belirli kişi lehine) kurulabilir; süreli ya da süresiz olabilir. Aşağıda en sık karşılaşılan türler ve nerelerde kullanıldıkları yer alır.

• Geçit: Yola çıkışı olmayan veya ekonomik şekilde çıkamayan parsel için komşudan geçiş koridoru. Güzergâh seçimi “en az külfetli” ilkesine göre yapılır; genişlik, araç türü, bakım sorumluluğu yazılır.
• Mecra: Su, kanalizasyon, enerji, telekom gibi hatların geçirilmesi ve bakımına izin veren irtifak. Güzergâh krokisi, derinlik–genişlik, müdahale alanı ve arıza hâli prosedürleri metne eklenmelidir.
• Kaynak: Başkasının taşınmazındaki su kaynağından belirli miktarda ve usulle yararlanma. Debi ölçümü, kaptaj noktası ve bakım payı önemlidir.
• Üst (üstten yararlanma): Çatı, taban veya hava sahasından yapı/tesis nedeniyle yararlanma (ör. panel, köprü kirişleri). Genelde süreli kurulur; süresi bitince terkin gündeme gelir.
• İntifa: Taşınmazdan tam yararlanma (kullanma + gelir elde etme). Malik “çıplak mülkiyet”te kalır; intifa sahibi işletir, kiraya verebilir.
• Oturma (sükna): Belirli kişinin konutta oturma hakkı; çoğu zaman şahsa sıkı sıkıya bağlıdır, devri sınırlandırılmıştır.

Tür	Teknik Tanım	En Sık Kullanım	Özel Şart	Risk
Geçit	Komşu taşınmaz üzerinden geçiş koridoru	Yola çıkış, inşaat erişimi	Genişlik–araç tipi–bakım	Dar güzergâh, hasar iddiaları
Mecra	Hat/tesis geçişi ve müdahale şeridi	Su–kanal–enerji–telekom	Kroki, derinlik, müdahale alanı	Kaçak kazı, hasar tazmini
Kaynak	Başkasının suyundan yararlanma	Tarımsal/evsel su ihtiyacı	Debi ve ölçüm düzeni	Kuruma, debi düşüşü ihtilafı
Üst	Üstten/altan yapı–tesis yararlanması	Güneş paneli, köprü, galeri	Süre, bakım, söküm usulü	Süre bitimi sonrası söküm
İntifa	Tam yararlanma (gelir alma dâhil)	Bağış–miras planı, aile içi düzen	Şahsa bağlılık, devir sınırı	Malik–intifa çatışması
Oturma	Konutta oturma yetkisi	Aile içi barınma güvencesi	Şahsa sıkı bağlı	Üçüncü kişiye kullandırma sorunu

• Senaryolarla örnekler
  • Şantiyeye erişim için geçit: Geçici genişlik gerekirse metne “inşaat süresince artırılmış genişlik” hükmü eklenir.
  • Yeni kanal hattı için mecra: Arıza hâlinde hangi saatlerde müdahale edileceği, bitkisel toprağın eski hâline getirilmesi yazılır.
  • Çatı üstü güneş sistemi için üst: Taşıyıcıya maksimum yük, bakım aralığı, sökümde doğacak enkazın kime ait olduğu belirtilir.

İrtifak Hakkı ve İntifa Hakkı Farkı Nedir?

İntifa, teknik olarak irtifak haklarının bir türü olmakla birlikte, kapsamı ve günlük etkisi itibarıyla diğer irtifaklardan çok daha geniş̧ yetkiler tanır. Ayırt edici çizgi şudur: Çoğu irtifakta yararlanma kısmi ve amaca özgülenmiştir (geçit, mecra, üst gibi); intifada ise taşınmazın tam kullanım ve yararlanma yetkisi, malikten alınarak intifa sahibine geçer.

• Kapsam: Geçit–mecra–üst gibi irtifaklar amacı kadar kullanım sağlar; intifa gelir elde etme hakkı dâhil tam yararlanma verir.
• Taraf dengesi: Klasik irtifakta malik taşınmazı kullanmaya devam edebilir (sınırlandırılmış şekilde). İntifada malik çıplak mülkiyette kalır; kullanım ağırlığı intifa sahibindedir.
• Süre ve şahsilik: İntifa çoğu zaman belirli kişi lehine kurulur, devri sınırlıdır; süresi dolunca veya kişi ölünce biter.
• Uygulama etkisi: İntifa sahibi taşınmazı kiraya verebilir, ürününden yararlanabilir; geçit–mecra–üstte ise amaç dışı kullanım mümkün değildir.

Özellik	İrtifak (genel)	İntifa (özel tür)
Yararlanma kapsamı	Amaca özgü ve sınırlı	Tam yararlanma (kullanma + gelir)
Malikin konumu	Sınırlanmış malik	Çıplak malik (kullanım intifada)
Şahsa bağlılık	Türüne göre değişir	Çoğu kez belirli kişiye bağlı
Süre	Süreli/süresiz olabilir	Sıklıkla süreli veya kişiye bağlı
Devredilebilirlik	Tür ve sözleşmeye bağlı	Sınırlı; çoğu kez intifa sahibine sıkı bağlı
Tipik amaç	Geçiş, hat, teknik yararlanma	Gelir ve tam kullanım güvencesi

• Uygulamada doğru seçim için öneriler
  • “Sadece geçiş/hat” gerekiyorsa geçit veya mecra tercih edin; kapsam gereksiz genişletilmesin.
  • Uzun yıllar gelir ve kullanım güvence altına alınmak isteniyorsa intifa daha uygundur.
  • Her iki hâlde de kroki, sınır, bakım, masraf paylaşımı, süre ve sona erme hükümlerini ayrıntılı yazın; ileride terkin veya yenileme gerektiğinde işlemler hızlanır.

İrtifak Hakkı Tesisi Nedir

İrtifak hakkı tesisi, bir taşınmazın belirli bir bölümünden veya bütününden başka bir taşınmazın ya da kişinin yararlanmasını sağlamak için yapılan, resmî senetle kurulan ve tapuya tescil edilen işlemdir. Amaç; komşu parselin yola çıkması (geçit), su–enerji–telekom hattının geçirilmesi (mecra), çatı/zemin üzerinden yararlanma (üst), ya da bir kişinin taşınmazdan tam veya kısmi yararlanması (intifa–oturma) gibi ihtiyaçları kalıcı ve güvenli biçimde düzenlemektir. Tesis edilince hak, tapudaki şerh sayesinde malikler değişse dahi varlığını sürdürür; kapsamı, güzergâhı ve kullanım kuralları anlaşılır biçimde belirlenmiş olur. Tesis süreci adımları:

1. İhtiyacın tespiti ve tür seçimi: Geçit mi gerekir, mecra mı, üst mü, yoksa intifa–oturma mı? Hangi amaç için kurulduğu açık yazılır.
2. Teknik hazırlık: Güzergâh ve alan kroki, ölçü–sınır bilgileri, gerekiyorsa fen raporu hazırlanır.
3. Metnin yazılması: Kullanım şekli, bakım–onarım, masraf paylaşımı, süre, sona erme hallerinin ayrıntılı düzenlenmesi gerekir.
4. Tapu işlemi: Taraflar tapu müdürlüğünde resmî senet imzalar; irtifak tescil edilir.
5. Uygulama ve denetim: Hat döşeme, geçiş koridoru açma, üstten yararlanma gibi fiilî işlemler yapılan şarta uygun yürütülür; aykırılıklarda terkin veya uyarlama gündeme gelebilir.

Konu	Neden Önemli	Nelere Bakılmalı
Doğru tür seçimi	Aşırı veya yetersiz yetki riskini azaltır	Amaç, kapsam, komşuluk dengesi
Kroki–sınır	İhtilafların çoğu belirsizlikten çıkar	Genişlik, derinlik, müdahale şeridi
Masraf paylaşımı	Bakım–onarımda tartışmayı önler	Kim, ne zaman, ne kadar ödeyecek
Süre–sona erme	Gereksiz külfeti engeller	Süreli mi, amaç bitince ne olacak
Uygulama usulü	Fiilî çalışmalarda uyum sağlar	Çalışma saati, zemin iyileştirmesi, tutanak

Örnek İrtifak Hakkı

Aşağıdaki örnek metinler, uygulamada en sık karşılaşılan üç tür için taslak niteliğindedir. Kendi işleminize uyarlarken yer–ölçü–süre–masraf ayrıntılarını doldurunuz.

1. Geçit İrtifakı – örnek metin

“[İl/İlçe] [Mahalle/Köy] [Ada/Parsel: …] sayılı taşınmaz aleyhine; [Ada/Parsel: …] sayılı taşınmaz lehine, krokide taralı güzergâh üzerinden araç–yaya geçiş hakkı tesis edilmiştir. Güzergâh genişliği … metre, uzunluğu … metre olup, bakım ve zemin iyileştirmeleri lehine hak sahibi tarafından yapılır. Kış koşullarında güvenlik için gerekli tuzlama–temizlik önlemleri lehine hak sahibi tarafından karşılanır. Malikin ekim–dikim ve diğer kullanımına engel olmamak esastır. İrtifak süresi … yıl olup amaç ortadan kalktığında tarafların başvurusu üzerine terkin edilir.”

2. Mecra irtifakı (su/enerji/telekom hattı) – örnek metin

“[Parsel no] sayılı taşınmaz aleyhine; [Parsel no] sayılı taşınmaz lehine, krokide işaretli koridor içerisinde … cm çapında … hattı döşenmesi, işletilmesi ve arıza hallerinde müdahale edilmesi amacıyla mecra irtifakı tesis edilmiştir. Koridor genişliği … metre, kazı derinliği … metre olup, arıza müdahalesi öncesi malik bilgilendirilir; çalışmalar sonrasında zemin eski haline getirilir. Hat bakım–onarım masrafları lehine hak sahibine aittir.”

3. Üst hakkı (üstten yararlanma) – örnek metin

“[Parsel no] sayılı taşınmazın çatı düzlemi üzerinde güneş enerji sistemi kurulması, işletilmesi ve bakımının yapılması amacıyla üst hakkı tesis edilmiştir. Taşıyıcı sisteme uygulanacak azami yük … kg/m²’dir. Yapısal hasar riskine karşı bakım periyodu … ay, hasar doğması hali tespit tutanağına bağlanır. Süre … yıl olup sürenin bitiminde sistem sökülerek alan eski hâline getirilir.”

İrtifak Hakkı Devredilebilir mi?

Taşınmaza bağlı irtifaklar (geçit, mecra gibi) lehine parsel satıldığında yeni malike kendiliğinden geçer, ayrı başına satılamaz. Şahsa bağlı irtifaklar (intifa, oturma) kişiye sıkı sıkıya bağlıdır; hak devredilemez ve çoğu kez mirasla geçmez, ancak kullanımın üçüncü kişiye bırakılması mümkündür. Üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte kurulmuşsa tapuda ayrı sayfada yer alarak devredilebilir/rehnedilebilir; bu nitelikte değilse parselden ayrı devri mümkün değildir. “Devredilebilirlik” sorusunun yanıtı, hangi tür irtifak kurulduğuna göre değişir:

1. Taşınmaza bağlı irtifaklar (geçit, mecra, kaynak, çoğu üst)
   • Bu haklar bir parsel lehine kurulur ve o parselle birlikte var olur.
   • Ayrı başına devredilemez; lehine parsel satılırsa irtifak yeni malike kendiliğinden geçer.
   • Hak, feragat (vazgeçme) veya terkin ile sona erdirilebilir; ancak lehine parselden bağımsız alınıp satılamaz.
2. Şahsa bağlı irtifaklar (intifa, oturma gibi)
   • Belirli kişi lehine kurulur; kişiye sıkı sıkıya bağlıdır.
   • Devredilemez ve mirasla geçmez. Ancak intifa sahibi, hakkın kullanılmasını üçüncü kişiye bırakabilir (örneğin kiraya verebilir); bu durum, hakkın devri değil, kullanımın devri olarak anlaşılır.
   • Kişinin ölümü veya sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer.
3. Üst hakkının özel durumu
   • Üst hakkı bazı hâllerde bağımsız ve sürekli nitelikte kurulabiliyorsa, tapuda ayrı bir sayfada yer alabilir ve bu durumda devredilebilir, rehnedilebilir hale gelebilir.
   • Bu nitelikte kurulmamış üst haklarında ise genel kural geçerlidir: Taşınmaza bağlıdır, parselden bağımsız satılamaz.

İrtifak türü	Devredilebilirlik	Nasıl İşler	Dikkat Edilecekler
Geçit	Ayrı başına devredilemez	Lehine parsel satılınca yeni malike geçer	Güzergâh ve bakım kuralı yeni malik için de geçerli
Mecra	Ayrı başına devredilemez	Hat–koridor hakkı parselle birlikte devam eder	Müdahale şeridi ve eski hâle getirme yükümlülüğü sürer
Kaynak	Ayrı başına devredilemez	Yararlanma hakkı lehine parsel ile geçer	Debi–ölçüm anlaşmaları korunur
Üst (genel)	Genelde devredilemez	Parselle birlikte sürer	Süre, söküm, hasar sorumluluğu aynı kalır
Üst (bağımsız–sürekli)	Devredilebilir	Tapuda ayrı sayfa; alım–satıma konu olabilir	Kuruluş şartlarının buna uygun yazılması gerekir
İntifa	Devredilemez	Kullanım üçüncü kişiye bırakılabilir	Hakkın kendisi kişiye bağlı; mirasla geçmez
Oturma	Devredilemez	Yalnızca hak sahibi kullanabilir	Üçüncü kişiye kullandırma sınırları sıkıdır

İrtifak Hakkı Nasıl Kaldırılır?

İrtifakın sona erdirilmesi, tapu sicilinden terkin işlemiyle olur. Uygulamada iki yol izlenir: tarafların anlaşarak rızaen terkin yapması veya mahkeme kararıyla terkin. Hangi yol seçilirse seçilsin, çıkış gerekçesi net ve belgeli olmalıdır: amaç ortadan kalkmış olabilir (örneğin imar yoluyla parsel artık yola cephe almıştır), irtifak süreli kurulmuş ve süresi dolmuş olabilir, birleşme gerçekleşmiştir (lehine ve aleyhine taşınmaz aynı kişide toplanmıştır) ya da hakkın sürdürülmesi aşırı külfet yaratır hâle gelmiştir. Belgeler ve sorumluluklar:

Başlık	Kim Hazırlar/Sunar	Not
Tapu kayıt örneği	Başvuru sahibi	Şerh, kapsam, süre kontrolü
Muvafakatname	Lehine hak sahibi	Noter onaylı olması önerilir
Kimlik/vekâletname	İlgili taraflar	Asıl veya onaylı suret
Teknik çizim/kroki	Gerekirse fen kişisi	Özellikle mecra/geçitte güzergâh
Harç ve gider	Taraflar	Paylaşımı serbestçe belirlenir

• Rızaen terkin (tapuda anlaşarak kaldırma) – adım adım
  • Kayıt kontrolü: Tapu kaydı ve şerh sayfasından tür, kapsam, güzergâh, süre bilgilerini okuyun.
  • Uzlaşma ve beyan: Lehine hak sahibi ile aleyhine malik yazılı muvafakat verir (noter onaylı olması önerilir).
  • Başvuru: Tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenir, terkin şerhi işlenir.
  • Harç ve gider: Döner sermaye ve terkin harcı ödenir; masraf paylaşımını taraflar serbestçe belirleyebilir.
• Mahkeme yoluyla terkin – ne zaman?
  • Lehine taraf rıza göstermiyorsa, amaçsız kalma, kullanılamazlık, birleşme veya aşırı külfet gerekçeleriyle terkin davası açılır.
  • Deliller: Keşif–bilirkişi raporu, imar planı/kadastro krokisi, hattın taşındığını veya kullanılmadığını gösteren tutanaklar, tapu kayıtları.
  • Karar ve uygulama: Karar kesinleşince tapuya götürülür ve terkin yapılır.
• Terkin gerekçeleri – örneklerle
  • Amaç bitti: Parsel yeni yolla buluştu → geçit artık gereksiz.
  • Süre doldu: Üst hakkı veya işletme irtifakı belirli süreyle kurulmuştu.
  • Birleşme: İki parsel de aynı malikte toplandı.
  • Hat taşındı/işlevsiz: Mecra hattı kamu hattına bağlandı; eski hat atıl.
  • Feragat: Lehine taraf yazılı olarak vazgeçti.
• Senaryo örnekleri
  • Geçit ihtiyacı bitti: Önce rızaen terkin teklif edin; reddedilirse “amaç ortadan kalktı” gerekçesiyle dava açın.
  • Mecra işlevsiz kaldı: Hattın söküldüğünü/taşındığını tutanak ve fotoğraflarla belgeleyin; rıza alınamazsa mahkeme yoluna gidin.
  • Süreli üst hakkı bitti: Süreyi ve sözleşme maddesini gösterip tapuda terkin başvurusu yapın.

Geçit İrtifakı: Yola Bağlantı İçin Uygulama Rehberi

Yola çıkışı olmayan ya da ekonomik şekilde çıkamayan bir parselin, komşu taşınmaz üzerinden geçiş koridoru kullanmasına imkân veren sınırlı aynî haktır. Amaç, en az külfetle erişimi kalıcı ve güvenli biçimde sağlamaktır; bu nedenle güzergâh, genişlik, araç türü, bakım–onarım ve masraf paylaşımı baştan resmî senet ve kroki ile netleştirilmelidir. Geçit, tarafların sözleşmesiyle kurulabileceği gibi, uzlaşma olmazsa mahkeme yoluyla “zorunlu geçit” olarak da tesis edilebilir. Adım adım uygulama:

1. İhtiyacı kanıtlayın: Parçanın yola kapalı olduğunu, alternatiflerin aşırı külfetli olduğunu belgeleyin.
2. Güzergâh seçimi: En kısa–güvenli hat ve en az külfet ilkesi; eğim, zemin, mevcut bitki/duvarlar dikkate alınır.
3. Teknik hazırlık: Ölçülü kroki, genişlik (yaya–araç), dönüş yarıçapı, giriş–çıkış noktaları, su tahliyesi vb. yazılır.
4. Hükümler: Kış bakım–tuzlama, çukur doldurma, bariyer–kapı düzeni, geçiş saatleri, hız sınırı, aydınlatma gibi kurallar eklenir.
5. Masraf–tazmin: Bakım kimin; hasar doğarsa kim karşılar; değer azalması olursa nasıl telafi edilir → açık hüküm.
6. Tapu tescili: Resmî senetle tescil; anlaşma yoksa bilirkişi–keşif sonrası mahkeme kararıyla tescil.
7. Senaryo–çözüm örnekleri
   • İnşaat süreci: Şantiye dönemi için “geçici genişlik” ve ağır vasıta geçişi; süresi bitince eski genişlik.
   • Eğimli arazi: Kışın kayma riski için kıvrımlı güzergâh ve yüzey kaplaması; istinat duvarı masrafı paylaşımı.
   • Güvenlik kaygısı: Geçiş saatleri ve aydınlatma; kamera–bariyer kararları, veri gizliliği notlarıyla birlikte yazılır.

Başlık	Önerilen Kural	Açıklama
Genişlik	Yaya: 1,5–2 m / Araç: 3–4 m	Araç türüne göre; inşaat döneminde geçici artış hükmü eklenebilir
Zemin	Sıkıştırma, yağmur oluğu	Çamur–su birikimini önler; tahliye yönü belirtilmeli
Kapı–bariyer	Ortak anahtarlama ya da haberli geçiş	Güvenlik ve süreklilik dengesi
Hız–saat	Yerleşim içinde hız sınırı, sessiz saatler	Gürültü–toz–ışık etkisi azaltılır
Bakım	Yararlanan taraf yapar	Mevsimsel temizlik ve onarım listesi eklenir
Hasar–tazmin	Kusurlu olan karşılar	Bitki, çit, altyapı zararlarında tutanak şartı

Mecra İrtifakı: Su, Enerji ve Atık Hatları İçin Esaslar

Su, kanalizasyon, yağmur suyu, elektrik, doğal gaz, ısıtma–soğutma, telekom gibi hat ve tesislerin bir taşınmaz üzerinden geçirilmesi ve gerektiğinde müdahale edilmesi için kurulan haktır. Esas olan, hattın güvenli işletilmesi, arıza müdahalelerinin hızlı yapılabilmesi ve çalışmalar sonrası zeminin eski hâline getirilmesidir. Bu nedenle koridor genişliği, derinlik, yan emniyet mesafesi, çalışma usulü, bildirim ve tazmin kuralları ayrıntılı yazılmalıdır.

• Koridor ölçüsü: Hat çapı, kazı derinliği, her iki yanda emniyet şeridi.
• Güzergâh ve katmanlar: Çakışan hatlar, kavşak noktaları, kot ve eğim.
• Müdahale usulü: Olağan bakım için ön bildirim süresi; acil arızada haber verme ve güvenlik planı.
• Eski hâle getirme: Toprak–kaplama türü, bitki–çit–duvar tamiri, süre sınırı.
• Sorumluluk ve tazmin: Kusur, üçüncü kişi zararı, gecikme halinde uygulanacak yöntem.
• Masraf paylaşımı: Yeni hat, deplase (hat taşıma), ortak menfez kullanımı hâllerinde kimin ne ödeyeceği.

Hat	Asgari Koridor	Derinlik/Emniyet	Özel Not
Su	Hat çapına + yan 0,5–1 m	Don derinliği altı; vana odaları	Kaçak–sızıntıda acil müdahale
Kanalizasyon	Hat çapına + yan 1 m	Geri dolgu tabakalı	Koku ve geri tepmeye karşı menhol erişimi
Doğal gaz	Hat çapına + yan emniyet	Kıvılcım–yangın tedbirleri	Gaz kesme–açma prosedürü şart
Elektrik	Kablo sayısına göre koridor	Ayrı borulama/kanal	Yüksek gerilimde ek mesafe
Telekom	Boru–kanal sistemi	Kablo çekme odaları	Ortak menfez planlaması

Üst Hakkı ve Yapı–Tesis Kurulumu

Üst hakkı; bir taşınmazın çatı, taban ya da hava sahasından belirli bir yapı veya tesis için yararlanma yetkisini veren sınırlı aynî haktır. Çatı üstü güneş sistemi, soğutma grubu, köprü kirişleri, reklam kulesi, anten–verici, teras üstü kapalı hacim gibi uygulamalar bu kapsamda güvence altına alınır. Hak tapuya işlendiği için malikler değişse bile sözleşmede yazan süre, yük ve bakım kuralları aynen devam eder; süre bitiminde “söküm ve eski hâle getirme” yükümlülüğü çoğu zaman açık hükme bağlanır. Uygulama adımları

1. İhtiyacın tanımı: Kurulacak tesisin türü, alanı, azami yük ve gürültü–titreşim sınırları netleştirilir.
2. Teknik hazırlık: Statik–mekanik rapor, yağmur suyu tahliyesi, yangın güvenliği, erişim güzergâhı ve bakım platformu planlanır.
3. Sözleşme maddeleri: Süre, bedel, artış yöntemi, bakım–onarım, sigorta, hasar–tazmin, söküm ve eski hâle getirme ayrıntılı yazılır.
4. Tescil: Tapuda resmî senet düzenlenir ve üst hakkı şerhi verilir.
5. İşletme: Periyodik bakım defteri tutulur; olağan–acil müdahale usulleri ve bildirim kanalları belirlenir.
6. Senaryolar ve ipuçları
   • Çatı üstü güneş sistemi: Rüzgâr yükü, kar yükü ve yangın koridoru bırakılmalı; su yalıtımı için ara katman zorunlu tutulmalı.
   • Anten–verici: Gürültü–ışık etkisi, bakım saatleri ve merdiven–kanca güvenliği sözleşmeye işlenmeli.
   • Reklam kulesi: Görsel bütünlük ve komşu parsellerin görüş hakkı gözetilmeli; gece aydınlatmasına saat sınırı konmalı.

Aşama	Belge	Sorumlu	Not
Planlama	Proje–kroki, statik–yangın değerlendirmesi	Yararlanan taraf	Azami yük ve erişim güzergâhı sayı değerleriyle yazılmalı
Sözleşme	Süre, bedel, artış, bakım, sigorta maddeleri	Taraflar	Söküm ve eski hâle getirme hükmü açık olmalı
Tescil	Resmî senet, tapu şerhi	Her iki taraf	Şerh; süre ve tesis adını içermeli
İşletme	Bakım defteri, tutanak	Yararlanan taraf	Gürültü–titreşim sınırları ve çalışma saatleri belirtilmeli
Sona erme	Söküm planı ve teslim tutanağı	Yararlanan taraf	Çatı–zemin eski hâline getirilir, hasar varsa giderilir

İntifa ve Oturma Hakkı: Tam Yararlanma–Konut Kullanımı

İntifa; taşınmazdan tam yararlanma (kullanma + gelir elde etme) yetkisini veren, maliki “çıplak mülkiyet” durumuna getiren bir irtifak türüdür. İntifa sahibi taşınmazı bizzat kullanabilir, kiraya verebilir, ürün ve geliri toplayabilir; buna karşılık olağan bakım–işletme masrafları genellikle kendisine aittir. Oturma hakkı (sükna) ise belirli kişiye tanınan konutta oturma yetkisidir; çoğu zaman kişiye sıkı sıkıya bağlıdır, devri ve başkasına kullandırılması sınırlandırılmıştır.

Özellik	İntifa	Oturma (Sükna)	Kira (karşılaştırma için)
Kapsam	Tam yararlanma, gelir alma	Sadece oturma	Kullanım; malik kiralayan olarak kalır
Devredilebilirlik	Hak devri yok; kullanım üçüncü kişiye bırakılabilir	Kuralen devredilemez	Sözleşmeye bağlı
Süre	Süreli ya da kişiye bağlı	Genelde kişiye bağlı	Sözleşmeye bağlı
Masraflar	Olağan bakım–işletme giderleri	Konutla ilgili günlük giderler	Sözleşmeye göre değişir
Büyük onarım	Metne göre malik–intifa paylaşır	Metne göre malik–hak sahibi paylaşır	Malike aittir
Sona erme	Süre bitimi/kişinin ölümü	Kişinin ölümü/süre bitimi	Sözleşme bitimi/fesih

• Uygulamada öneriler
  • İntifada; bakım–onarım sınırı, vergi–aidat, sigorta ve kiraya verme yetkisi açık yazılmalıdır.
  • Oturma hakkında; kimlerle oturulacağı, alt kiralama yasağı, ortak kullanım alanları ve gürültü–temizlik ilkeleri belirtilmelidir.
  • Her iki hakta da teslim–teslim alma tutanakları ve fotoğraflı durum tespiti ilerideki uyuşmazlıkları azaltır.
• Senaryolar
  • Miras planlaması: Ebeveyn, daireyi çocuğuna devredip kendine oturma hakkı bırakır; çocuk çıplak maliktir.
  • Gelir güvencesi: Bağışlanan taşınmazda bağışlayan lehine intifa kurulur; kira gelirini intifa sahibi toplar.
  • Aile içi barınma: Oturma hakkı, üçüncü kişiye devredilemeyeceği için aile bütünlüğünü korur.

Süreli–Süresiz İrtifaklarda Hak ve Yükümlülükler

İrtifakın süreli veya süresiz kurulması; bedelin nasıl artacağı, bakım–onarımın kime ait olacağı, terkin koşulları ve yenileme yöntemini doğrudan etkiler. Süreli kurulum; proje–yatırım dönemlerini güvence altına alır ve sonunda “söküm–eski hâle getirme”yi tetikler. Süresiz kurulum; geçit ve mecra gibi sürekli gereksinimlerde tercih edilir, ancak amaç ortadan kalktığında terkin yolu açıktır.

Konu	Süreli İrtifak	Süresiz İrtifak	Uygulama Notu
Kuruluş amacı	Belirli proje/tesis	Sürekli ihtiyaç (geçit–mecra)	Amaç net yazılmalı
Bedel ve artış	Süre boyunca artış yöntemi belirlenir	Bakım–onarım yükümlülüğü öne çıkar	Artış ölçütü açık olmalı
Bakım–onarım	Yararlanan tarafta; teslim sonunda eski hâle getirme	Süreklilik gerektiren bakım düzeni	“Kim, neyi, ne zaman” yazılmalı
Yenileme	Tarafların yazılı anlaşmasına bağlı	Gereksiz hale gelirse terkin istenir	Yenileme bildirimi süreli olmalı
Sona erme	Süre bitimiyle kendiliğinden	Amaç biterse, birleşme olursa	Terkin için tapuda işlem şart
Tazmin–hasar	Söküm ve hasarın giderimi sözleşmede gösterilir	Kullanımda doğan zararlar derhal giderilir	Tutanak–fotoğraf düzeni kurun

Sıkça Sorulan Sorular