Evde Bozulan Eşyaları Kiracı mı Yaptırır Ev Sahibi mi?

Evde meydana gelen arızalar, kiracı ile ev sahibi arasında sıkça tartışmalara yol açan konulardan biridir. Özellikle tadilat, onarım ve bakım masrafları kimin sorumluluğunda olduğu net bir şekilde belirlenmediğinde, taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşanabilir. Bu yazıda, kira hukuku çerçevesinde bozulmaların sorumluluğunu detaylı şekilde ele alıyoruz.

Kiracı ve Ev Sahibi Sorumlulukları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya veren kişi yani ev sahibi, kiralanan taşınmazı kullanım amacına uygun şekilde teslim etmek ve kira süresi boyunca da bu durumu sağlamakla yükümlüdür. Kiracı ise kiralananı özenle kullanmak ve kira süresi sonunda aldığı şekilde iade etmekle yükümlüdür.

Kiracının Sorumlulukları Nelerdir?

Kiracılar, kiralanan evi kullanırken özenli davranmakla yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kullanım süresi boyunca evi ve içindeki demirbaşları dikkatli kullanmalı, kasıtlı veya ihmalkâr davranışlarla zarar vermemelidir. Bu çerçevede kiracının sorumlu olduğu başlıca durumlar şunlardır:

• Günlük kullanım sonucu ortaya çıkan küçük onarımlar (örneğin musluk contası değişimi, priz kapağı tamiri, lamba duyunun değiştirilmesi gibi işler),
• Temizlik ve bakım gerektiren işler, örneğin kalorifer peteklerinin hava alma işlemleri ya da lavabo giderlerinin tıkanıklık öncesi temizlenmesi gibi basit işlemler,
• Kullanım hatasından kaynaklı arızalar, örneğin klimayı yanlış çalıştırmak suretiyle cihazın bozulması ya da fırını gereğinden fazla kullanarak rezistansın yanmasına neden olmak.

Bu gibi durumlarda ortaya çıkan masraflar kiracı tarafından karşılanmak zorundadır.

Ev Sahibinin Sorumlulukları Nelerdir?

Ev sahibi, kiraya verdiği evin oturmaya elverişli olmasını sağlamakla yükümlüdür. Bu, yalnızca kira sözleşmesinin başlangıcında değil, kira süresi boyunca da geçerlidir. Ev sahibi tarafından karşılanması gereken başlıca durumlar şunlardır:

• Tesisat arızaları (örneğin su, elektrik veya doğalgaz tesisatında meydana gelen büyük çaplı bozulmalar),
• Kalorifer kazanı ya da kombi bozulmaları, ki bu tür cihazlar genellikle demirbaş sayıldığından tamir veya yenisiyle değiştirme sorumluluğu ev sahibine aittir,
• Çatı, dış cephe ya da yapı ile ilgili temel sorunlar, örneğin çatının akıtması ya da binanın taşıyıcı sisteminde oluşabilecek tehlikeli çatlaklar,
• Evin yaşanabilirliğini doğrudan etkileyen tüm büyük bakım ve onarımlar.

Bu gibi durumlar ortaya çıktığında kiracı durumu derhal ev sahibine bildirmeli ve gerekli tamiratın yapılmasını talep etmelidir. Eğer ev sahibi uzun süre müdahale etmezse, kiracı yasal yollarla bu işlemleri yaptırabilir ve masrafı ev sahibinden tahsil edebilir.

Kira Sözleşmesinin Önemi

Kira sözleşmeleri, tarafların hak ve sorumluluklarını netleştirmek açısından büyük önem taşır. Eğer kira sözleşmesinde bozulabilecek eşyaların bakımı ve tamiri hakkında özel hükümler yer alıyorsa, öncelikle bu maddelere bakılır. Örneğin sözleşmede “tüm beyaz eşyaların bakım ve tamiri kiracıya aittir” ifadesi yer alıyorsa, bu durumda kiracı sorumluluğu üstlenmiş sayılır.

Ancak, bu tür maddelerin geçerli olabilmesi için kanuna aykırı olmaması gerekir. Türk Borçlar Kanunu gereği, ev sahibinin yerine getirmesi gereken temel yükümlülüklerin sözleşmeyle kiracıya devredilmesi her zaman geçerli olmayabilir. Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlanırken hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.

Demirbaş Eşyalar ve Sorumluluk Durumu

Evde bulunan ve kira sözleşmesinde demirbaş olarak belirtilmiş eşyalar konusunda sorumluluk ev sahibine aittir. Bu eşyalar genellikle şunlardır:

• Beyaz eşyalar (buzdolabı, çamaşır makinesi, bulaşık makinesi),
• Isıtma ve soğutma sistemleri (kombi, klima),
• Ankastre mutfak ürünleri (ocak, fırın, aspiratör),
• Sabit armatürler ve mobilyalar.

Bu tür eşyaların arızalanması durumunda kiracı derhal ev sahibini haberdar etmeli ve herhangi bir müdahalede bulunmadan süreci ev sahibine bırakmalıdır. Kiracı, izinsiz müdahalede bulunarak eşyayı daha fazla bozarsa, doğacak zarardan sorumlu tutulabilir.

Hangi Durumda Kimin Ödemesi Gerekir?

Evde meydana gelen arızaların tamir masraflarının kime ait olduğunu belirlemek için, arızanın kaynağına ve niteliğine bakmak gerekir. Küçük bakım ve kullanım hatalarından kaynaklanan giderler genellikle kiracının sorumluluğundayken, yapısal sorunlar ve büyük onarımlar ev sahibi tarafından karşılanmalıdır. Bu ayrım, taraflar arasında oluşabilecek maddi uyuşmazlıkların önüne geçmek adına büyük önem taşır.

Kombi Bozulursa Kim Yaptırır?

Kombi, evin ısınma sistemi kapsamında değerlendirildiğinden, teknik arızalar ev sahibinin sorumluluğundadır. Ancak kiracının hatalı kullanımı sonucu meydana gelen arızalarda masraf kiracıya aittir.

Musluk, Lavabo veya Sifon Arızaları Kimin?

Bu tür küçük onarımlar “basit bakım giderleri” olarak tanımlanır ve kiracı tarafından karşılanmalıdır. Fakat tesisatın kökünden kaynaklı bir sorun varsa, bu durum ev sahibinin yükümlülüğüdür.

Elektrik Prizi, Anahtar Arızası

Küçük çaplı elektrik arızaları kiracıya aittir. Ancak evin tüm elektrik tesisatını etkileyen büyük bir arıza varsa ev sahibi müdahale etmelidir.

Su Kaçağı Durumunda Sorumluluk Kime Aittir?

Su kaçağı eğer binanın genel tesisatından kaynaklıysa ev sahibi tarafından giderilmelidir. Kiracının suyu açık unutması gibi kullanım hataları ise kiracının yükümlülüğündedir.

Duvarlarda Oluşan Küf ve Nem

Binanın yalıtım eksikliği veya yapısal bir sorun nedeniyle oluşuyorsa ev sahibi sorumludur. Ancak kiracının evi yeterince havalandırmaması gibi nedenlerle oluşan küf sorunu kiracının sorumluluğuna girer.

Beyaz Eşya Bozulursa Kim Yaptırır?

Eğer ev beyaz eşyalarla birlikte kiraya verilmişse, eşyanın doğal kullanımı sonucu bozulması durumunda ev sahibi onarım veya değişim yapmak zorundadır. Kiracıya ait beyaz eşyaların sorumluluğu ise tamamen kiracıya aittir.

Kimin Sorumluluğunda?

Aşağıdaki sorunlar hem ev sahibi hem de kiracı açısından yaşanabilecek olası durumları netleştirmeye yardımcı olur. Kiracılar ve mülk sahipleri, sorumluluklarını bu gibi kapsamlı listeler üzerinden değerlendirerek gerekli adımları daha bilinçli şekilde atabilir.

Eşya / Arıza Türü	Sorumlu Taraf
Kombi arızası	Ev Sahibi
Kombi filtresi temizliği	Kiracı
Musluk değişimi	Kiracı
Lavabo tıkanıklığı (kullanım hatası)	Kiracı
Lavabo tıkanıklığı (tesisat kaynaklı)	Ev Sahibi
Sifon tamiri	Kiracı
Su kaçağı (kullanıcı hatası dışı)	Ev Sahibi
Su kaçağı (musluk açık unutulması vb.)	Kiracı
Elektrik prizi/sigorta arızası	Kiracı
Ana elektrik hattında sorun	Ev Sahibi
Duvar çatlakları (yapısal)	Ev Sahibi
Duvar delikleri (çerçeve, pano montajı vb.)	Kiracı
Duvar küfü (yetersiz havalandırma)	Kiracı
Duvar küfü (yalıtım sorunu)	Ev Sahibi
Kapı menteşe arızası	Kiracı
Kapı çerçevesi çürümesi / yapısal deformasyon	Ev Sahibi
Pencere kolu/menteşe kırılması	Kiracı
Cam kırılması (kazayla oluşmuş)	Kiracı
Cam çatlaması (ısıl genleşme, montaj hatası)	Ev Sahibi
Beyaz eşya (ev sahibi temin etmişse)	Ev Sahibi
Beyaz eşya (kiracıya aitse)	Kiracı
Çamaşır makinesi tahliye hortumu değişimi	Kiracı
Klima bakımı / filtresi temizliği	Kiracı
Klima arızası (ev sahibi temin etmişse)	Ev Sahibi
Parke şişmesi (su teması vs. kiracı kaynaklı)	Kiracı
Parke bozulması (malzeme kalitesizliği)	Ev Sahibi
Boya / badana	Ev Sahibi (anlaşmaya göre Kiracı)
Anahtar/kilit değişimi (kaybolma durumunda)	Kiracı
Anahtar/kilit değişimi (bozulma, eskiyerek)	Ev Sahibi
Çatı akması / oluk tıkanması	Ev Sahibi
Asansör arızası	Ev Sahibi (veya site yönetimi)

Kiracı İzin Almadan Tamir Yaptırabilir mi?

Kiracı, acil durumlar dışında ev sahibinden onay almadan büyük onarımlar yaptıramaz. Acil bir durum söz konusuysa (örneğin su baskını), kiracı ev sahibine ulaşamadığı takdirde müdahale edebilir ve bu masrafları belgeleyerek ev sahibinden talep edebilir.

Masraf Belgelendirme ve İade Süreci

Yapılan tüm onarımlarda masraflar faturalarla belgelenmeli, mümkünse tadilat öncesi ve sonrası fotoğraflarla desteklenmelidir. Ev sahibiyle yazılı iletişim kurulması, ileride yaşanacak olası anlaşmazlıklarda önemli bir dayanak olacaktır.

Arızaların Belgelendirilmesi ve Yasal Süreç

Taraflar arasında anlaşmazlık oluşmaması için yaşanan arızaların fotoğraflanması, belgelenmesi ve yazılı olarak bildirilmesi önemlidir. Özellikle WhatsApp, e-posta gibi dijital platformlar üzerinden yapılan bildirimler, gerektiğinde delil olarak kullanılabilir.

Ev sahibi tamiratı yapmamakta ısrar ederse, kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “ihtarname” çekebilir veya tamiri kendisi yaptırarak masrafları ev sahibinden talep edebilir. Ancak bu süreçte hukuki destek alınması, yanlış bir adım atılmasını önler.

Kiracı Taşınırken Bozulan Eşyaları Yaptırmalı mı?

Kiracının, kiraladığı evi aldığı şekilde teslim etme yükümlülüğü vardır. Bu nedenle, kiracı kaynaklı oluşan zararları (duvar delikleri, çizikler, kırıklar) gidererek evi teslim etmelidir. Aksi halde depozito kesintisiyle karşılaşabilir.

Sigorta Durumu

Bazı ev sahipleri konut sigortası yaptırır. Bu sigorta, hem kiracıyı hem evi kapsayabilir. Ancak sigorta kapsamı sözleşmede netleştirilmelidir. Aksi halde anlaşmazlık çıkabilir.

Emlakçının veya Apartman Yönetiminin Rolü

Bazı durumlarda emlakçı, taraflar arasında arabuluculuk yapabilir. Apartman yönetimi de ortak alanlarda yaşanan sorunlarda sürece dâhil olabilir. Bu tür aracıların olması anlaşmazlıkların çözümünü kolaylaştırır.

Kiracı Hakları ve Yasal Dayanaklar

Türk Borçlar Kanunu’nun 301-316. maddeleri arasında kiracı ve kiraya verenin sorumlulukları açıkça belirtilmiştir. Kiracılar, bu yasal düzenlemelere dayanarak haklarını arayabilir ve haksız yere yüklenen masraflar için hukuki yollara başvurabilir.

Aidat Ödemesi Kimin Sorumluluğunda?

Aidat ödemeleri, kiralanan konutun bulunduğu site veya apartmandaki ortak giderleri kapsar. Genellikle güvenlik, temizlik, asansör bakımı, peyzaj düzenlemeleri, ortak alan elektrik-su giderleri gibi hizmetler için toplanır.

Kiracının Sorumlu Olduğu Aidat Giderleri:

• Günlük/aylık genel hizmetler (temizlik, güvenlik, çöp toplama)
• Ortak alan elektrik-su faturaları
• Asansör bakımı
• Site yönetim giderleri

Ev Sahibinin Sorumlu Olduğu Aidat Giderleri:

• Bina güçlendirme
• Asansör yenileme
• Çatı onarımı
• Mantolama, boya gibi büyük çaplı yenileme masrafları (demirbaş niteliğindeki giderler)

Özetle: Kiracı, kullanım süresi boyunca düzenli aidatları ödemekle yükümlüdür. Ancak binanın değerini artıran veya uzun vadeli yatırım olarak kabul edilen demirbaş giderler ev sahibi tarafından karşılanmalıdır. Aidat kalemleri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

Aidatı Ödemeden Giden Kiracı Durumunda Ne Olur?

Kiracının, kira süresi boyunca ödemesi gereken aidatları ödemeden taşınması durumunda ortaya çıkabilecek hukuki ve maddi sorumluluklar, hem ev sahibi hem de site yönetimi açısından önem taşır.

Ev Sahibi Sorumlu Olur mu?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat borcu, daireye yani taşınmaza bağlı bir yükümlülüktür. Bu nedenle kiracı ödemeden ayrılmış olsa bile, site yönetimi ödenmemiş aidatlar için doğrudan ev sahibine başvurabilir. Yani aidat borcu nihayetinde ev sahibine kalır.

Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Ev sahibi, kiracının aidat borcunu ödemeden çıkması durumunda, ödediği tutarı:

• İcra takibiyle tahsil edebilir,
• Kiracıya dava açabilir,
• Varsa depozito tutarından mahsup edebilir.

Bu süreçte yazılı kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğunun açıkça belirtilmiş olması, ev sahibi için hukuki avantaj sağlar.

Aidat Borcu İçin Yönetim Ne Yapar?

Site veya apartman yönetimi, öncelikle borcun tahsili için ev sahibine yazılı bildirimde bulunur. Eğer ödeme yapılmazsa, icra takibi veya haciz işlemleri doğrudan ev sahibi adına başlatılabilir.

Önlem Olarak Ne Yapılmalı?

• Kira sözleşmesine aidatın kiracı tarafından ödeneceği açık şekilde yazılmalıdır.
• Aidat ödemeleri düzenli takip edilmeli, gerekiyorsa banka dekontlarıyla belgelenmelidir.
• Kiracının taşınmadan önce tüm borçlarını ödediğine dair yazılı belge alınması faydalıdır.

Aidatı ödemeden çıkan kiracı, ev sahibini maddi ve hukuki yük altına sokabilir. Bu nedenle önleyici tedbirler ve düzenli takip büyük önem taşır.

Her Durum Özeldir, İletişim Şarttır

Kiracı ve ev sahibi arasındaki sınırların net olarak belirlenmesi, uzun vadeli anlaşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar. Yasal çerçevede tarafların hak ve yükümlülüklerini bilmesi ve uygulaması, karşılıklı güven ortamını da pekiştirir. Kira sözleşmelerinin açık ve detaylı şekilde hazırlanması, ileride doğabilecek tüm masraf tartışmalarını önleyecektir.

Kiracı ve ev sahibinin iletişimi açık ve yazılı olmalıdır. Taraflar iyi niyetli bir şekilde sorumluluklarını yerine getirirse, hem yaşam kalitesi korunur hem de hukuki problemler yaşanmaz.